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文| 城南科學傢台中電器行推薦
江北核心區大規模建設終於要正式啟動瞭！繼8月11日土拍核心區地塊首次出讓之後，位於核心區的江北新金融中心，一期方案開始全球招標！
此次招標，涉及江北核心區內10幅最優質地塊，包含摩天樓地塊、綠地停車場地塊、辦公、商業、空中劇場、空中會所、酒店等，總面積117849平米。
招標通告
招標背景：
江北新區是中國第13個、江蘇省首個國傢級新區。位於南京市長江以北，是華東面向內陸腹地的戰略支點，是長江經濟帶與東部沿海經濟帶的重要交匯節點，長三角輻射中西部地區的綜合門戶，南京北上連接中西部的重要區域。
為瞭尋求城市發展空間的個性和新的城市文脈，把江北新區CBD地下空間建成特色鮮明、充滿活力的城市空間，南京天得建設工程咨詢有限公司，受招標人南京市江北新區中心區發展有限公司的委托，對其江北新金融中心一期方案征集項目現面向國際公開征集優秀設計方案，歡迎國內外具有卓越水平和豐富經驗的設計機構參與。
核心區規劃模型
這次招標地塊，屬於核心區的CBD地塊，550米天際線旁邊，包含300+ 3座，150+三座，100+三座，規模及其宏大！加上之前計劃招標的400+，550+，江北核心區CBD規劃已經超越元通，與河西南魚嘴CBD規模相當。
據小道消息，除瞭善於建造摩天的綠地有拿地意向，金茂在鎖定魚嘴第一高樓的前提下，也想染指江北摩天群，未來土拍又是一番龍爭虎鬥。
人們不禁要問：同一起跑線，同樣規模，同樣高度(550)的兩大CBD集群，對於南京這樣級別的城市，並行建設的難度還是挺大的，未來誰會是南京陸傢嘴？
NO.1｜壹
據說，全國已經超過50個地區對標陸傢嘴，100多個城市要建設自己的浦東。然而最近20年，全國范圍內還沒有城市接近陸傢嘴的高度。廣州珠江新城、杭州錢江新城、蘇州金雞湖、成都天府新區、南京河西新城、鄭州鄭東新區……等城市建設如火如荼，但距離陸傢嘴還有很大的距離，且有越拉越遠的趨勢。想要成為陸傢嘴，首先要瞭解陸傢嘴！
陸傢嘴地緣格局分析
陸傢嘴位於上海黃浦江東畔，像一個半島，直接深入上海老城內部，具備建設CBD的天然優勢：
西側：與老城區隔江而望，500米寬的黃浦江顯然不是兩者溝通的障礙，地鐵、隧道無縫銜接，使得浦西的資源能夠第一時間在陸傢嘴得到交換和配置，無任何距離感！
東側：巨大的浦東新區是陸傢嘴的後盾，超過大部分二線省會的GDP，最近獲批的張江科學城，世界排名前十的浦東國際機場以及初步盈利的迪士尼樂園，都成為陸傢嘴身後的支撐資源。人流、物流、財流在陸傢嘴交匯。從這個角度來說，陸傢嘴是上海浦東與浦西的最大公約數。CBD建在這裡，全市能夠獲得最大的收益，交易成本最低。
另外，陸傢嘴處於上海地理位置中心，腹地廣闊，資源聚集容易，交通擴散方便，優勢明顯！
不寬不窄的黃浦江，也為陸傢嘴的設計增添瞭不少的風情……
從陸傢嘴的地緣格局，可以很容易得出優質CBD建設的幾大條件：
1.位置處於整體城市中部，有廣闊的腹地；
2.交通極其發達，地鐵、快速路、機場環繞，可達性高；
3.周邊產業興盛，有大量的企業聚集，催生金融、證券、咨詢其它及高端產業……
NO.2｜貳
以陸傢嘴的標準衡量江北核心區以及魚嘴，從地緣格局上都有些欠缺！南京最接近陸傢嘴地緣格局的板塊是南站地區：老城與新城之間，產業發達，背靠全市經濟第一的江寧區，5條地鐵穿過，高鐵可達性全國前五，快速公路四條，2000萬客流機場方便進出……然而大校場的搬遷問題拖延太久，讓南站板塊無法規劃摩天高樓，板塊空地也比較少，規劃層級不高。也隻能這樣瞭。
魚嘴與核心區的地緣格局
從地圖上可以明顯看出，兩大CBD距離較遠，未來可能互動不多，各自輻射各自的板塊。江北核心區的建成，有助於滁州騰飛，與CBD配套的中低端產業可以由滁州承接。魚嘴的方向偏向西南，對於板橋、橋林和馬鞍山地區的拉動明顯。
不管哪個CBD建成，利好的都是安徽，鎮江、揚州對此無感！
NO.3｜叁
仔細對比，魚嘴地區與江北核心區在CBD建設方面，都有自己的優勢和劣勢。
魚嘴CBD的地緣格局
關於魚嘴地區的規劃，科學傢一直抱有極大的好奇，在這個地區建設CBD，到底合適不合適？
當然，他也有自己的優勢：距離元通CBD非常近，可以與金融城近距離互動，算是河西CBD的延伸。
不過缺憾更多：
1.河西CBD戰線拉的太長。知名房產專傢尹香武評價廣州珠江新城：
【早熟醜者廣州的幻美追求】廣州的珠江新城漂亮異常，但問題嚴重。寫字樓應塊狀紮堆/效率第一，但珠江新城線性規劃，樓宇間距離遠，來往效率低，沒形成群聚效應。中心區不講效率而隻講美學是大錯。廣州建設早熟，城市太醜，因此對美的追求脫離實際。深圳CBD的尺度、塊狀聚集更貼近本質規律。
平心而論，珠江新城相對於河西CBD已經比較聚焦瞭。從河西中部，到河西南部魚嘴，綿延8公裡之多，這在世界CBD建設歷史上沒有第二個案例。如此分散建設，各種資源如何在這個地區互動、交易、關聯？如同電視劇《我的前半生》中的咨詢業，如果賀涵的客戶都在八公裡開外的樓宇上班，時間成本誰來承擔？
2.交通可達性較差，目前隻有寧和城際穿過，9號線2期待定。距離市區、GDP大戶江寧、軟件業聚集區軟件大道較遠，而河西本地金融業又有元通競爭。
3.支撐力度弱：周邊屬於三橋地區(板橋、西善橋、橋林)的包裹，很難對河西南CBD形成有效支撐，如果板橋、西善橋、橋林沒有高大上的企業入駐，那誰會在魚嘴設立企業窗口？畢竟在摩天辦公成本很高，是需要大量產業資源互動的。
不過，科學傢之前寫過寧和產業帶的概念，南站的商務辦公，軟件大道2000億產值，河西金融初具規模，阿裡入駐，以及橋林IC之都的建成，將給魚嘴帶來不少機會。從這個角度來說，南站與河西南是一條繩(寧和)的螞蚱，彼此應該有更多的合作才是。
相對而言，雖然江北核心區現在還沒有正式啟動，但占據瞭天時地利的優勢：
江北台中家電批發核心區地緣格局
1.整個江北，隻有一個中心。江北放棄瞭河西長條形的分散設計，所有摩天聚集在一處，能量爆發力更足。高新區、江浦對核心區有加持作用，比板橋、橋林格局更高。
2.江北與江南可以進行互動與交換！通過隧道、地鐵與龍江和鼓樓濱江互動，資源在一定程度可以共享，保持開放性，交通可達性不算突出，不過基本滿足需求。當然長江比黃浦江要寬很多，難度更大！
3.政策聚焦度更高，江北新區獲得的關註和資源，還是要比其它板塊要高一些的，而且即便領導更換，政策基本不變，市委書記掛帥，保證瞭政策連續性。
不過，與陸傢嘴地緣格局相比（隻討論地緣），江北核心區也有很多不足之處：
1.腹地太小，長江與老山之間，隻有五公裡左右，核心區建成後，隻能向江浦和高新區方向輻射，無法發揮最大化的輻射效應。即便穿過瞭老山，那也是滁州的地盤,給安徽做瞭嫁衣。從這個角度來說，CBD的規模可能受到一定限制。
2.對主城的依賴癥過高。南京的很多問題在於資源錯配。江寧獨立性太強，導致財政資源無法統一配置，江北的依賴癥太強，很多問題需要在江南解決。比如江北過江通道順暢瞭，都堵在江南瞭。未來緯七路、高新區是與江南的互動多，還是與核心區的互動多？可能還是與江南互動更多一些。尤其建設前期。
NO.4｜台中家電行肆
除瞭江北與魚嘴，南京還有多個CBD在建，比如南站、百傢湖東、燕子磯等地區，不過規模太小，主導還是魚嘴和核心區。兩者比較來看，都有一定硬傷，但如果非要說看好誰，可能江北的速度更快一些。
不過，無論魚嘴能否拔得頭籌，都不太影響河西南的房價價格，畢竟已經有金融城及江山大街產業區的托底，魚嘴隻能算個甜點瞭。
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